司法書士・行政書士事務所ローライト湘南では藤沢・茅ヶ崎・鎌倉・横浜を中心に宅建業の開業までのサポートを行っております。
宅建業開業の流れと弊所のサポート料金については以下をご覧ください。
宅建業の開業に必要な条件
宅建業の開業のためには、
- 専任の宅地建物取引士の設置
- 宅地建物取引業者の免許の取得
- 営業保証金の供託
が前提となります。
会社を作ればすぐに営業を始められる訳ではありません。
ただし、不動産業の中でも
- 自己所有物件の不動産賃貸業
- 建物一括借り上げのサブリース事業
- 不動産管理業務
- 不動産コンサルタント業
- １台ごとの駐車場の賃貸の仲介
といった業務のみを行う場合は宅建業免許が不要ですので、開業をしてすぐに事業を始めることが可能です。
ほとんどの開業が宅建業免許を取得しての宅建業者としての開業となっています。
開業するなら個人事業と法人どちらがいいか
開業をする際にまず考えなければいけないのが、個人事業主として営業開始するか、法人として会社を設立して営業開始するかです。
宅建業は個人事業主、法人のどちらでも免許を取得して始めることができます。
個人事業主のメリット・デメリット
<メリット>
- 会社設立のコスト（約６万～２４万円）がかからない
- 法人税の申告のための税理士費用を節約できる
- 社会保険料の負担がない
<デメリット>
- 信用面で法人に劣り、一部では個人事業主との取引を制限している企業もある
- 個人の財産で無限に責任を負わなければならない（無限責任）
- 収入が増えると税金がかなり高くなる（地方税込みの最高税率５０％）
- 法人化するときにもう一度宅建業免許を取り直さなくてはならない
法人のメリット・デメリット
<メリット>
- 個人事業主に比べて信用が高く、銀行取引やリース取引で有利
- 原則出資の限度で責任を負えばいい（有限責任）
- 収入が増えた場合に節税ができる
<デメリット>
- 会社設立にコストがかかる
- 法人税申告のための税理士費用がかかる
宅建業で開業される方のほとんどが法人形態です。
信用面で有利ですし、独立開業すると収入がかなり高くなるケースがありますので会社設立のイニシャルコストやランニングコストがかかっても税金面で有利になります。
事業での成功を真面目に考えるなら法人を設立しての開業がいいですね。
開業までの流れ
神奈川県の場合の宅建業の開業までの流れです。
- 専任の宅地建物取引士の設置
- 従業員の５人のうち１人の割合で宅地建物取引士の資格があり登録済みの人物を用意します。専任の宅地建物取引士は自己でも従業員でも構いません。
- 法人にするか、個人事業主にするかを決定
- 営業主体を法人にするか、個人にするかを決定します。原則法人にすることをおすすめします。
- 事務所の場所を決定
- 主に事業を行う事務所の場所を決めます。事務所は自宅の一室やレンタルオフィスでも条件を満たせば可能です。都道府県をまたいで事務所を複数設置する場合には、宅建業免許に大臣免許が必要になります。
- 会社の設立登記申請をする（法人のみ）
- 定款を作成、公証役場で認証し、法務局へ費用を払って会社の設立登記申請をします。宅建業免許取得する会社設立の場合は専門の司法書士に任せた方が安心です。会社設立にかかる期間は約１週間です。
- 宅建業免許申請
- 営業所の設置の仕方によって各都道府県知事又は国土交通大臣に免許の申請をします。免許取得にかかる期間は知事免許の場合は１カ月～１カ月半、大臣免許の場合は約３か月かかります。
- 営業保証金の供託又は保証協会への加入
- 法務局へ営業保証金１０００万円（従たる事務所１か所につき＋５００万円）を供託するか、全日、全宅といった保証協会へ加入します。保証協会加入時には役員面談、事務所調査などがおこなわれます。
- 免許の通知
- 宅建業免許の審査が終わると免許の通知がはがきで届きます。まだこの段階では営業を開始することはできません。
- 保証協会への加入費用と保証金の納入（保証協会を利用する場合）
- 免許のハガキの通知が届いたら、保証協会へ営業保証金として６０万円（従たる事務所１か所につき＋３０万円）と保証協会への加入費用（約１１０万円）を納めます。
- 神奈川県への営業保証金供託済の届出又は保証協会加入済の届出
- 免許の通知のはがきを受け取り、営業補償供託や保証協会への加入手続きが済んでいれば建設業課横浜駐在事務所（宅建指導担当）へ届け出ることで宅建業免許証が交付されます。
- 営業開始
- 宅建業免許証が交付されれば、その日から宅建業の営業を開始することができます。
事務所の設置について
宅建業では独立した物理的にも社会通念的にも独立した事務所が求められます。
事務所の範囲
法人の場合は本店又は支店として登記されたもののほか、継続的に業務を行う施設で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が起これている場所が事務所になります。
支店の登記があっても当該支店において宅建業の業務を行わない場合は事務所として扱われません。
逆に本店で宅建業を行わず、支店のみで宅建業を行う場合には、本店も宅建業の事務所として扱われます。この場合は本店が統括機関とみなされるので、本店と支店をあわせて免許申請を行う必要があります。
共同での事務所の使用
一つの部屋を他の者と共同で使用する場合は原則として事務所として認められません。この場合は一定の高さ（１８０cm以上）の固定式パーテーション等により仕切られていて、他の事務所の一部を通らず該当事務所に出入りすることが出来る時は認められる場合があります。
自宅の一室を事務所としての免許取得は可能か？
自宅の一室を事務所とすることも以下の条件を満たせば可能です。
- 玄関部分から事務所に他の部屋を通らずいける
- 生活部分と壁などで明確に区切られている
- 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用している。
例えば、一部屋しかない自宅であってもパーテーションなどで仕切れば免許取得可能なこともあります。
マンションの一室を事務所にする場合は、管理規約上事務所としての使用が認められていて、かつ、住居部分と区別されていれば事務所として認められます。物件を賃貸するときは管理規約上事務所として使えないマンションも多いので注意が必要です。
レンタルオフィスでの開業について
レンタルオフィスであっても事務所の独立性が保たれているのであれば宅建業免許の取得が可能です。
ただし、事務所実態のないバーチャルオフィスでは認められません。
レンタルオフィスでは契約期間が短いことが多いので、免許申請において別途レンタルオフィスの運営会社と免許申請者の誓約書が必要になります。
誓約書によって短期に賃貸を解除することがないことの証明をします。
全日と全宅とちらに加入すべきか？
保証協会に加入することで、宅建業法上求められる営業保証金１０００万円の供託が免除されます。
この保証協会には
・（公社）全日本不動産協会・不動産保証協会(全日)
・（公社）全国宅地建物取引業保証協会（全宅）
の２種類があります。
全日はウサギのマークが、全宅はハトのマークが目印となっています。
２つの協会で提供されるサービスにほぼ違いありません。
それぞれの違いをあげるとすると、
全日は、
- 全国組織なので本店が県外へ移動しても他県の協会への加入手続きがない（全宅の場合は再び加入費用１５０万円ほど発生）
- 入会費用、年会費のランニングコストは全宅よりも安い
全宅は、
- 加盟業者数が多く（不動産業者数の８割）大きな組織のネットワークを持っている
- 免許通知の締め日が月に４回あり、月に２回の全日より多く早く開業できる場合がある
どちらの方が営業上有利ということはないのでお好みで決めても構わない部分かと思います。
宅建業を開始すると届出等で色々お世話になりますので、協会の事務所が会社から近いと意外と便利です。
宅建業開始までにかかる期間と費用
法人を設立して知事免許で宅建業を開始するまでにかかる期間は、行政書士や司法書士といった専門家に依頼した場合１カ月半～２カ月、一般の方の場合だと２カ月半～３か月半ほどかかると思います。
一般の方が一から勉強して法人設立をするの場合は８０時間ほどかかります。また宅建業免許の申請を一般の方が申請するとほぼ間違いなく補正対応になっています。そのあたりで専門家と一般の方の差が出るかと思います。
宅建業開始までにかかる費用としては
会社設立費用 約７万円～２５万円
宅建業免許申請費用 ３万３千円
保証金供託 ６０万円
保証協会加入費用 約１２０万円
で大体２００万円前後になります。
弊所にご依頼の場合は、会社設立と宅建業免許の専門家である司法書士・行政書士が担当いたします。
法人設立＋宅建業免許申請＋保証協会加入代行の報酬が
198,000円
となります。
株式会社設立時には電子定款認証を行っておりますので印紙代４万円が不要となりますので
実質16万円ほどで不動産会社の開業までをサポートいたします。
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